上海张江高科技园区被誉为中国硅谷，近年来迎来双重利好，一是部分园区纳入上海自贸区，二是作为上海建设具有全球影响力的科技创新中心的核心载体，被纳入国家自主创新示范区。张江高科技园迎来了转型发展的历史性机遇。由此我们预测张江高科技园将迎来新一轮的跨越式腾飞。  
本文将重点介绍过去十年张江高科技园所取得的成绩，侧重其成长性方面的分析，同时挖掘张江高科技园运营成功的经验，包括其产业群的打造和创新服务的集成商的打造，第三部分将重点介绍张江综合性国家科学中心建设，展望张江高技园未来的发展空间和潜力，最后我们将分析其产城融合方面的最新情况，落脚点在于其张江科学城的规划和其房地产板块的潜力。  
一、张江高科技园过去十年的成长性  
我们在2018年4月发布的微信专题《数字说话，看上海哪些产业园区实力靠前？》中，从规模性，盈利性，稳健性，运营效率，成长性和社会责任六个维度建立上海产业园区综合实力排名指标体系，综合评价了上海产业园区的实力。文章通过数据评价出上海张江高科技园区为上海产业园区综合实力第一名，在分项指标中，被评为规模性、盈利性、稳健性第一名，成长性第二名，社会责任第四名。张江高科技园过去十年取得了辉煌的成绩。这里重点介绍过去十年张江高科的成长性。  
（一）工业总产值:十年的工业总产值的年均复合增长率为16.1%  
张江高科园区在产业集群打造上十年取得了引人注目的成功，工业总产值十年年均复合增长率为16.1%，工业总产值从在上海排名靠前到排名第一，实现了跨越式的增长。2007年期工业总产值为299亿元，至2016年为1332亿元。张江高科技园在2014年开始爆发，2014年较2013年的增长率高达约40%。而这一年正是张江高科自贸区和国家要求上海建立科创中心的一年。  
（二）主营业务收入：十年的主营业务收入的年均复合增长率为18.0%  
  
张江高科技园的主营业务收入从2007年的290亿元增长至2016年的1522亿元。这也与张江高科技园大力发展第三产业有关，目前的第三产业占2/3以上。  
（三）总资产规模：十年的总资产规模的年均复合增长率为16.2%  
  
张江高科技园的总资产规模从2007年的795亿元增长至2016年的3569亿元。十年复合增长率为16.2%。  
  
（四）张江高科技园企业的利润总额：十年复合增长率为28.3%  
  
张江高科技园的入驻企业不断增长，随着企业入驻的增长，其利润总额也呈现大幅增长，十年的复合增长率为28.3%，超过其主营业务收入的的复合增长率（18%）十个百分点，我们分析这主要是由于其不断打造产业集群有关，形成了规模效益，使得园区企业的盈利性不断提高。  
（五）社会责任：创造就业岗位十年翻了1.5倍，纳税额翻了3倍  
张江高科技园随着园区面积的不断扩大，入驻企业的不断增多，就业人员也不断增长。就业人员数从2007年的3.4万，扩大到2016年的8.5万人，纳税额也从8亿，增长至2016年的35亿，为上海的发展做出了贡献。  
二、产业集群打造和创业服务集成商的打造  
（一）产业集群的打造  
张江高科技园区始建于1992年，是国家级的重点高新技术开发区。1999年上海市委、市政府提出“聚焦张江”战略以来，张江高科技园区进入了快速发展阶段。2010年，康桥工业园、国际医学园区划入张江；2012年，周浦繁荣工业园划入张江。目前，张江高科技园区（以下简称“张江园区”）地域面积约79.9平方公里，下辖张江核心区40平方公里、康桥工业区26.88平方公里、国际医学园区11.78平方公里、周浦繁荣工业园3.77平方公里。2014年12月29日，国务院决定上海市自贸区扩区至张江片区，面积37.2平方公里，东至外环线、申江路，南至外环线，西至罗山路，北至龙东大道，为张江园区带来了新一轮的发展机遇。  
目前，张江园区注册企业1万余家，拥有产业集群的禀赋优势。张江高科技园区已建立起以信息技术、生物医药、文化创意、低碳与新能源为主导产业，先进制造业、科技金融、医学服务、现代农业为拓展产业的“4+4”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局。生物医药产业是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、新药创制成果最突出的标志性区域。这2个产业是张江高科园区要继续深耕的产业。  
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这里重点介绍2个主导产业的优势。  
信息技术产业：主要包括集成电路、软件与信息服务、光电子、消费电子终端等，其中集成电路产业形成了包括设计、制造、封装、测试、设备材料在内的完整产业链，产值约占全国的1/3。软件行业也聚集了大批国内外知名软件企业、研发机构，包括宝信软件、美国花旗、印度INFOSYS、TATA等，全球30强中有8家、中国100强中有11家在张江设立了研发中心。  
生物医药产业：形成了从新药研发、药物筛选、临床研究、中试放大、注册认证到量产上市在内的完备创新链。园区形成新药产品超过230个，新药证书超过50个，目前正在研发药物品种近300个。目前全球排名前10的制药企业中，已有7家在张江设立了研发中心（如：罗氏、辉瑞、诺华），集聚相关科研机构和研发企业400余家、40余家CRO公司。  
十三五期间上海张江核心科技园区将在已有优势产业集群基础上，大力发展“四新”经济，构建“2+4+X”。其中“2”指规模与质量兼具的千亿级新一代信息技术产业集群，围绕4G和5G技术、移动互联网技术、智慧技术、云计算、大数据、量子通讯等前沿技术领域；以及产值更高、竞争力更强的千亿级大健康产业集群，发挥张江生物医药产业资源集聚、创新研发、产业整合以及CMO政策突破的优势。“4”是指：一是围绕网络游戏、数字出版、新媒体、数字教育和远程教育、动漫和影视后期制作等领域，促进文化科技创意产业发展；二是围绕机器人、商飞研发等重大产业项目，促进智能技术研发和装备制造发展；三是推进新能源汽车零部件、新能源装备、光伏发电、清洁煤技术的研发和应用，加快张江低碳环保产业发展；四是推进包括科技金融、知识产权代理、检验检测在内的科技服务业的发展。而“X”则是培育若干具有“互联网+”和“四新”经济特征的新产业，如移动互联网、机器人融资租赁，基因云等等。  
（二）集成服务商的打造  
上海张江（集团）有限公司与张江高科技园区于1992年7月同日挂牌设立。作为推动上海张江高科技园区发展的重要载体，张江集团定位于上海建设“全球科创中心”、“双自联动”背景下，打造张江科技城的主力军，科技园区的开发运营、科技产业投资、创新服务集成商。  
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创新服务集成商是时间维度，指张江高科产业园参与到创业企业生命的全周期中。通过整合资源，为不同阶段、不同规模的创业企业提供集成服务。成为‘时间合伙人’，时间就是企业的生命周期，有孵化，有加速，有股改，有上市，有发展，有调整，有衰败。创新服务集成商的服务维度上，张江高科技园在物理空间、产业集群、产业投资、金融资源、资本市场和公共资源六大方面形成了独特的优势。  
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（1）拥有可持续发展的物理空间优势。这是张江高科的原始资源，目前张江高科拥有275万平方米的产业地产资源，可为创新创业者提供可持续的空间服务。据不完全统计，张江高科拥有人才公寓总面积接近25万平方米，为园区最大的人才公寓提供者。张江高科还拥有上海最大建筑面积的孵化器，近10万平方米，约300多家企业处于在孵阶段。通过实体与虚拟孵化器平台，汇聚最优秀的创新项目，并通过探索孵投贷联动金融服务的创新模式，为创业企业提供定身度制的服务。  
（2）拥有产业集群的禀赋优势。张江高科技园区已建立起以信息技术、生物医药、文化创意、低碳与新能源为主导产业，先进制造业、科技金融、医学服务、现代农业为拓展产业的“4+4”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局。生物医药产业是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、新药创制成果最突出的标志性区域。  
（3）拥有运作产业投资的增值服务优势。张江高科正在形成“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的良性滚动的投资布局。张江高科建有专业的投资团队，通过直投、创投、设立基金等方式，已经参投了诸多项目。同时，积极借助银行、证券、保险、天使投资、风险投资、股权投资等科技金融机构的牵引作用，整合科技金融服务资源，借船出海，实施从天使、VC、PE到产业并购的投资链布局。  
（4）拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势。在多层次资本市场方面，张江高科已经开始建立满足产业链上不同成长阶段企业所需多级、多元投融资服务体系。现阶段张江园区开发多种企业孵化模式，并成立了多家创投平台和产业基金。。张江高科积极探索与银行、券商、保险等金融机构开展合作，利用其金融资源和专业优势，结合张江高科产业资源优势，为科技创新主体提供孵、投、贷、保联动金融服务。  
（5）拥有对接多层次资本市场的通道优势。A股主板、创业板、新三板、股交中心及其科创板形成了张江高科对接多层次资本市场的通道。  
（6）拥有整合公共平台资源的集成优势。目前张江高科资产经营事业部38名员工，人均管理物业面积超过3万平方米，这支团队拥有充分整合政府公共平台资源的能力。通过与张江管委会、行业协会、公共媒体等保持良好的合作关系，完善园区创新创业氛围，集聚各类资源齐聚张江，助力园区创新创业活动的开展。  
三、张江综合性国家科学中心打造  
目前上海建科创中心，张江综合性国家科学中心建设是核心任务。综合性国家科学中心是国家科技领域竞争的重要平台，是国家创新体系建设的基础平台。建设综合性国家科学中心，有助于汇聚世界一流科学家，突破一批重大科学难题和前沿科技瓶颈，显著提升中国基础研究水平，强化原始创新能力。目前我国有三个国家科学中心，即上海张江综合性国家科学中心、合肥综合性国家科学中心、北京怀柔综合性国家科学中心已获批。  
上海政府正加快推进大科学设施建设，立足服务国家战略、结合上海自身优势，抓项目的立项、落地、建设和启用，按照综合集成、学科交叉、功能融合、机制创新的原则，抓紧筹建张江国家实验室。  
在上海张江综合性国家科学中心，上海光源、国家蛋白质科学研究（上海）设施、上海超级计算中心已经建设完成，正在不断产出成果。自由电子激光装置、超强超短激光装置、水窗自由电子激光平台、SXFEL用户站。未来，一系列大科学装置也将在上海陆续建成。  
2017年，围绕张江综合性国家科学中心建设，上海已开工建设了37个项目，2018年还将开工建设一批新项目，包括海底科学观测网、燃气轮机试验装置等。2018年张江综合性国家科学中心建设将加强生命科学、量子科学等领域前瞻布局，还将新建北斗导航、机器人、工业互联网、低碳技术、临床研究等共性技术研发与转化平台。张江科学城将开工建设硬X射线电子激光装置等一批重大项目。同时，为上海光源二期、软X射线自由电子激光、超强超短激光装置、活细胞成像平台等项目提供配套服务工作。一系列的“加快”，是为了加速推进张江地区成为全球光子科学研究综合能力最强的大科学设施集聚地之一，这也正是建设国家科学中心的核心力量和基础支撑。  
四、产城融合：张江科学城的规划和张江的房地产  
作为上海国家科学中心的重要载体的上海科学城的行动方案于在2018年2月正式出炉。《实施行动方案》总体目标：以国际标准规划建设张江科学城，打造世界级科技创新中心的增长极；进一步聚焦战略发展方向，聚焦空间布局，聚焦解决突出问题，以“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力”为理念，积极推进张江科学城规划实施。《实施行动方案》指出，力争到2020年，初步建成世界一流的张江科学城基本框架，其中，包括两个“注重”：注重集中度与显示度、注重产城融合。  
（一）张江科学城概况  
张江科学城规划范围北至龙东大道、东至外环－沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路－沪奉高速，兼顾国家量子中心等重大科技基础设施要求，总面积约94平方公里。  
张江科学城以张江高科技园区为基础，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地；成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心；成为科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚的世界一流科学城。  
张江科学城建设规划形成“一心一核、多圈多点、森林绕城”的布局结构。  
“一心”即依托川杨河两岸地区和国家实验室，形成以科创为特色的市级城市副中心；  
“一核”即结合南部国际医学园区，形成南部城市公共活动核心区；  
“多圈”即依托以轨道交通为主的公共交通站点，强调多中心组团式集约紧凑发展；  
“多点”即结合办公、厂房改造设置分散、嵌入式众创空间；  
“森林绕城”即连接北侧张家浜和西侧北蔡楔形绿地、东部外环绿带和生态间隔带、南侧生态保育区形成科学城绕城林带。  
张江科学城将建设成以科创为特色的城市副中心  
张江科学城的新定位，使其有足够的空间来完善城市功能。《实施行动方案》显示，张江西北片区将推进城市更新，增加路网密度，减小街坊尺度，提高土地集约节约利用水平，完善公共服务配套，实现单一产业园区向综合城市社区转变。  
此外，张江科学会堂、未来公园、张江科学城图书馆、张江科学城美术馆等地标性、导向性项目，将结合会议中心、会展中心、政务服务、商务办公等设施建设，增强科创办公、科技金融等城市公共服务功能，打造以科创为特色的城市副中心。  
张江科学城还将推进落实上科大附属学校、张江中区中小学、张江中区幼儿园、国际医学园区配套幼儿园、肿瘤医院医学中心、国家儿童医学中心（上海）等项目，布局高质量的基础教育资源和医疗资源。同时，张江科学城还将打造面向外籍人士、科研工作者与青年创新人才等群体的现代化社区，提高科学城就业人口在当地居住的比例，让人才在张江安心工作、舒心生活，全心投入创新创业。  
（二）张江高科技园的房地产  
张江以往产城融合做的不到位，住宅用地比较少，最新的张江科学城用地结构调整将调整，规划教育科研用地比例不小于21％；居住用地比例约20％；文化、体育等公共设施和绿地比例不少于16％。进一步提高产业、研发、公共设施用地的兼容性和弹性，综合用途比例可研究提高到20％至30％。规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足科学家和科创人才需求；就地动迁安置房不超过30万平方米。920万平方米的新增住宅面积将大幅提高张江的产城融合度。  
目前张江的房地产开发吸收了万科等开发商进入，但品牌房企进入不多，这是因为张江过去几年的住宅用地供应很少。但随着张江科学城的规划，未来新增920万平方米的住宅，其中租赁住宅890万平方米，租赁住宅开发商在张江将大有可为。从2012年到2017年看，张江板块的商品住宅的销售面积年均为10.4万平方米，供应面积年均为8.9万平方米，整体来看张江板块的商品住宅供不应求。年销供比在1以上的年份较多，特别是2017年销供比达到1.7.商品住宅2017年的均价为73944元/平方米。  
数据来源：中国指数研究院  
张江板块的商品住宅可售面积近年来逐渐下降，从2012年的13.56万平方米下降到2017年的6.44万平方米，未来张江板块的商品住宅将继续供不应求，由于张江未来销售型商品住宅供地有限，张江板块的住宅产品将保持稀缺。  
展望  
张江高科技园随着国家科学中心的打造和张江科学城的规划，以及自贸区的利好，产业集群将不断壮大，未来有望成为世界瞩目的中国的硅谷，多个项目为例世界科技前沿，张江高科技园未来将得到跨越式的腾飞。对房地产开发商而言，张江的租赁住宅市场将有较大机会。