商办物业投资分析：散户的困境与市场趋势  

一、商办物业的市场特性  

租金与房价的关系  

商办物业的房价主要跟随租金波动。租金上涨，房价上涨；租金下降，房价下降。例如，某商办物业2016年以950万出售，当时租金为4.6万，租售比约为200，高于平均值。如今租金降至3.1万，按平均租售比250-300计算，其价值约为800万，略有下降。  

这与普通住宅市场不同，普通住宅价格受多种因素影响，而商办物业更严格地遵循市场规律。  

租金收益率与升值潜力  

商办物业的租金收益率相对稳定，但升值速度较慢。以尚都国际为例，早期因稀缺性受到追捧，价格较高。但随着时间推移，商业用地供应量增加，写字楼市场逐渐饱和，租金和房价的升值速度大幅放缓。  

例如，阜成门的万通新世界在1993年起步价为1400美金，卖到3600美金，但如今售价仅4-5万人民币，单看价格涨幅还不如存银行划算，而同期普通住宅价格却上涨了30倍以上。  

二、商办物业的投资困境  

市场趋势与散户困境  

写字楼市场不适合散户投资，而是大佬们的资本游戏。市场经济的规律是从小而散逐步走向寡头垄断，小公司的生存环境越来越恶劣，写字楼市场的需求逐渐向大型企业集中。  

随着经济的发展，小公司要么被收购，要么倒闭，小户型分散式办公物业的客户群不断缩小，租金下降，房价也随之走弱。这种趋势在全球范围内普遍存在，散户投资商办物业很难逆转这一趋势。  

大佬的投资策略  

大佬们投资商办物业的逻辑与散户不同。他们更注重企业形象和办公便利，而非物业的升值潜力。例如，小米、阿里、头条等公司纷纷自建办公大楼，主要考虑的是主业收益和稳定的现金流。  

潘石屹近年来出售手中的物业，表明其对办公物业收益率的不看好。尽管其出售行动被监管部门叫停，但他宁可降价也要出售Soho，显示出其退出行业的决心。而黑石等机构购买这些物业，更多是看重其稳定的现金流，而非升值潜力。  

三、未来展望  

租金与房价的前景  

北京的商办租金多年来涨幅有限。20年前，北京甲级写字楼的平均租金为30美金，如今为60多美元，20年仅翻一番，且中间还经历了多次波动。  

未来，商办租金的上涨空间可能依然有限。在寡头垄断趋势愈发明显的背景下，小公司的发展空间被压缩，分散式商办物业的租金和房价升值潜力不大。  

投资建议  

一般不建议散户投资商办物业，尤其是注重升值保值的投资者。商办物业更适合有稳定现金流需求、注重企业形象和办公便利的大企业或机构投资者。  

投资者应顺应市场趋势，避免与趋势做对，否则阻力过大，难以获得理想的回报。  

总之，商办物业市场在当前经济环境下，对于散户来说风险较大，升值潜力有限，投资者需谨慎对待。